전세보증금 5% 인상 한도와 재계약 작성 방법
전세 재계약을 앞두고 집주인이 “보증금 5%만 올리자”고 말하면, 세입자는 먼저 그 5%가 정확히 얼마인지 계산해야 합니다. 또 5%라는 말이 언제나 적용되는 것도 아닙니다. 계약갱신청구권을 사용하는 갱신인지, 서로 새로 합의하는 신규 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
먼저 30초 결론
- 계약갱신청구권을 사용해 갱신하는 경우 임대료 증액은 원칙적으로 기존 임대료의 5% 범위 안에서 봅니다.
- 전세 3억원의 5%는 1,500만원이므로 새 보증금 상한은 3억1,500만원입니다.
- 5%는 집주인이 당연히 받을 수 있는 금액이 아니라 올릴 수 있는 최대 범위에 가깝습니다. 서로 더 낮게 합의할 수 있습니다.
- 보증금이 늘면 증액분 보호를 위해 변경계약서와 확정일자를 다시 확인해야 합니다.
- 전세대출이나 전세보증보험이 있다면 보증금 증액 전에 은행·보증기관에 먼저 문의해야 합니다.
전세보증금 5% 상한이 뭔가요?
주택임대차보호법은 차임이나 보증금을 올릴 때 일정 범위를 넘지 못하도록 제한합니다. 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우에는 증액청구가 기존 임대료의 5% 범위 안에서 이뤄져야 한다고 이해하면 됩니다. 여기서 임대료에는 월세뿐 아니라 보증금도 포함해 봅니다.
5% 안에서 가능
기존 보증금이 2억원이면 5%는 1천만원입니다. 갱신 보증금은 원칙적으로 2억1천만원 범위 안에서 봅니다.
무조건 5%는 아님
집주인이 반드시 5%를 올릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 세입자와 임대인이 더 낮은 금액으로 합의할 수 있습니다.
전세보증금 5% 인상 계산기
기존 전세보증금만 입력하면 5% 인상 가능 금액과 새 보증금 상한을 계산합니다. 실제 계약은 계약갱신청구권 사용 여부와 지역 조례, 특약에 따라 확인이 필요합니다.
전세 3억원이면 5%는 얼마인가요?
계산은 단순합니다. 기존 전세보증금에 0.05를 곱하면 5% 인상 가능 금액이 나옵니다. 그 금액을 기존 보증금에 더하면 새 보증금 상한입니다.
3억원 × 5% = 1,500만원
3억원 + 1,500만원 = 3억1,500만원
계약서에는 기존 보증금, 증액분, 새 보증금을 구분해서 적습니다.
계약갱신청구권을 안 쓰면 5% 제한이 없나요?
여기서 많이 헷갈립니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우에는 5% 상한을 강하게 확인해야 합니다. 반면 기존 계약이 완전히 끝나고 새 임차인과 새 계약을 맺거나, 세입자가 스스로 이사를 선택해 신규 계약이 되는 경우에는 시장가격이 반영될 수 있습니다.
같은 집에서 같은 세입자가 계속 사는 경우라도 계약갱신청구권을 사용한 갱신인지, 서로 자유롭게 다시 정한 합의 갱신인지에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 계약서나 문자에 갱신청구권 사용 여부를 분명히 남기세요.
월세가 섞여 있으면 어떻게 계산하나요?
보증금과 월세가 같이 있는 반전세라면 단순히 보증금만 5% 곱해서 끝내기 어렵습니다. 보증금과 월세를 환산해서 전체 임대료가 얼마나 올랐는지 봐야 합니다. 이때 전월세전환율 계산이 함께 필요합니다.
초보자 판단법
전세처럼 보증금만 있는 경우는 기존 보증금 × 1.05로 빠르게 확인합니다. 보증금과 월세가 함께 바뀌는 경우는 렌트홈 또는 한국부동산원·LH 계산기에서 환산임대료를 확인하세요.
재계약서에는 무엇을 적어야 하나요?
- 기존 계약의 주소, 임대인, 임차인 정보
- 기존 보증금과 증액되는 금액
- 변경 후 총 보증금
- 갱신 후 계약기간 시작일과 종료일
- 계약갱신청구권 사용 여부
- 월세와 관리비가 있다면 각각 별도로 표시
- 기존 특약 중 유지되는 내용과 새로 바뀌는 내용
- 확정일자, 전입신고, 전세대출·보증보험 확인 문구
재계약서 문구 예시
특약 예시
본 계약은 기존 2024년 ○월 ○일 체결한 임대차계약의 갱신계약으로, 임차인은 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사하였고 임대인은 이를 승낙한다. 기존 보증금 ○○원에서 ○○원을 증액하여 변경 후 보증금은 ○○원으로 한다. 기존 계약의 나머지 조건은 본 계약에서 변경한 사항을 제외하고 그대로 유지한다.
이 문구를 그대로 쓰기보다 본인 계약에 맞게 수정해야 합니다. 특히 계약갱신청구권을 사용하지 않고 단순 합의 갱신을 하는 경우에는 해당 문구를 다르게 써야 합니다.
확정일자는 다시 받아야 하나요?
보증금이 증액되면 새로 늘어난 금액을 보호하기 위해 변경계약서에 확정일자를 다시 받는 것이 안전합니다. 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권은 기존 전입신고와 확정일자를 기준으로 보고, 증액분은 새 확정일자 기준으로 보호될 수 있습니다.
예를 들어 기존 3억원은 예전 확정일자로 보호되더라도, 증액한 1,500만원은 새 확정일자를 기준으로 순위가 잡힐 수 있습니다. 그래서 증액 재계약 후에는 확정일자 처리를 미루지 마세요.
전세대출과 보증보험이 있으면 먼저 확인하세요
전세대출을 이용 중이라면 보증금 증액이 대출 연장, 목적물 심사, 보증한도에 영향을 줄 수 있습니다. 전세보증보험에 가입한 경우에도 보증금이 늘어나면 보증금액 변경, 갱신, 추가 심사가 필요할 수 있습니다. 재계약서에 서명하기 전 은행과 보증기관에 먼저 문의하세요.
공식 확인 링크
바로 확인할 곳
국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 - 차임·보증금 증액 제한 확인
주택임대차보호법 시행령 - 증액청구 비율 확인
렌트홈 임대료 계산기 - 임대료 인상률 계산
한국부동산원·LH 전월세 전환 계산기 - 보증금·월세 변경 계산
정부24 - 전입신고·확정일자 민원 확인
사회초년생이 자주 하는 실수
- 5%를 “반드시 올려줘야 하는 금액”으로 착각한다.
- 계약갱신청구권 사용 여부를 계약서에 남기지 않는다.
- 증액분 확정일자를 받지 않는다.
- 전세대출 은행에 보증금 증액 사실을 늦게 알린다.
- 월세와 관리비를 섞어 인상률을 계산한다.
- 재계약서를 쓰지 않고 문자 합의만 남긴다.
- 기존 특약이 그대로 유지되는지 확인하지 않는다.
- 등기부등본을 다시 확인하지 않고 증액금을 보낸다.
자주 묻는 질문
집주인이 5%보다 많이 요구하면 어떻게 하나요?
계약갱신청구권을 사용하는 갱신이라면 5% 상한을 근거로 조정을 요청하세요. 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 검토할 수 있습니다.
5%보다 낮게 합의해도 되나요?
가능합니다. 5%는 상한에 가까운 개념입니다. 임대인과 임차인이 2%, 3% 또는 동결로 합의할 수도 있습니다.
보증금 증액분은 언제 보내야 하나요?
변경계약서 작성, 등기부등본 확인, 전세대출·보증보험 확인을 마친 뒤 계약서에 정한 날짜에 송금하는 것이 안전합니다. 현금 지급은 피하고 계좌이체 내역을 남기세요.
재계약 때 등기부등본도 다시 봐야 하나요?
네. 기존 계약 이후 근저당권이나 압류가 생겼을 수 있습니다. 보증금을 증액하기 전에는 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
확정일자는 온라인으로 받을 수 있나요?
가능한 경우가 있습니다. 다만 계약 형태와 지역, 이용 서비스에 따라 다를 수 있으므로 정부24 또는 주민센터 안내를 확인하세요. 방문 처리 시에는 변경계약서와 신분증을 준비합니다.
이 글은 2026년 6월 26일 주택임대차보호법, 주택임대차보호법 시행령, 렌트홈 임대료 계산 안내, 한국부동산원·LH 전월세 전환 계산기 안내를 기준으로 작성했습니다. 개별 계약의 갱신 방식, 특약, 지역 조례, 대출·보증 조건에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 재계약 전 공식 계산기와 상담기관을 함께 확인하세요.
Sources
[{"name": "국가법령정보센터 - 주택임대차보호법", "url": "https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법"}, {"name": "국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 시행령", "url": "https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령"}, {"name": "렌트홈 임대료 계산기", "url": "https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open"}, {"name": "한국부동산원·LH 전월세 전환 계산기", "url": "https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/transfer/transferCalculatorForm.do?Key=10304000000002022101900"}, {"name": "정부24", "url": "https://www.gov.kr/"}]