토지 지목 종류 28가지, 전·답·대·임야 차이 쉽게 정리
토지를 처음 보면 등기부등본이나 토지대장에 전, 답, 대, 임야 같은 짧은 글자가 나옵니다. 이것을 지목이라고 합니다. 지목은 그 땅이 현재 어떤 용도로 분류되어 있는지 보여주는 기본 정보입니다. 토지를 살 때는 가격보다 먼저 “이 땅의 지목이 무엇인지”를 확인해야 합니다.
먼저 30초 결론
- 지목은 토지대장에 적히는 땅의 종류입니다.
- 법령상 지목은 총 28가지입니다.
- 초보자가 가장 자주 보는 지목은 전, 답, 대, 임야, 도로입니다.
- 지목이 대라고 해서 무조건 바로 건축 가능한 것은 아닙니다.
- 전·답·과수원은 농지라서 농지취득자격증명이나 전용허가가 필요할 수 있습니다.
- 집을 지을 생각이라면 지목뿐 아니라 토지이용계획, 도로 접함, 용도지역, 개발행위허가까지 같이 봐야 합니다.
지목이란 무엇인가요?
지목은 토지를 주된 사용 목적에 따라 나눈 이름입니다. 사람으로 치면 “이름표”에 가깝습니다. 논으로 쓰는 땅은 답, 밭으로 쓰는 땅은 전, 건물이 서 있는 땅은 대, 산림 상태의 땅은 임야로 표시됩니다.
다만 지목은 “현재 공부상 분류”이지 “앞으로 내가 원하는 대로 쓸 수 있다는 허가증”은 아닙니다. 예를 들어 지목이 임야인 땅을 사서 집을 짓고 싶다면 산지전용, 개발행위허가, 도로, 상하수도, 용도지역을 따로 봐야 합니다.
토지 지목 28가지 전체 목록
공간정보관리법 시행령 기준 지목은 총 28가지입니다. 아래 표는 초보자가 토지대장이나 지적도에서 지목을 봤을 때 바로 이해할 수 있도록 쉽게 풀어쓴 설명입니다.
지목은 “이 땅이 현재 어떤 성격으로 등록되어 있는지”를 보여줍니다. 다만 지목만 보고 건축 가능 여부를 판단하면 안 되고, 반드시 토지이용계획과 도로 접함을 함께 확인해야 합니다.
| 지목 | 초보자용 뜻 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 전 | 밭입니다. 채소, 곡식 등을 재배하는 농지로 보면 됩니다. | 농지취득자격증명, 농지전용 가능성 확인 |
| 답 | 논입니다. 물을 대서 벼농사를 짓는 땅입니다. | 배수, 농지전용, 주변 농업진흥지역 확인 |
| 과수원 | 사과, 배, 감귤처럼 과일나무를 재배하는 땅입니다. | 농지 규제와 실제 경작 상태 확인 |
| 목장용지 | 가축을 기르거나 축산 시설이 있는 땅입니다. | 축사 인허가, 악취 민원, 진입도로 확인 |
| 임야 | 산이나 숲으로 등록된 땅입니다. | 산지전용, 경사도, 보전산지, 도로 확인 |
| 광천지 | 온천수나 약수처럼 지하에서 물이 나오는 땅입니다. | 일반 매수자가 자주 보지는 않지만 개발 규제 확인 |
| 염전 | 바닷물을 이용해 소금을 만드는 땅입니다. | 해안 규제, 용도 변경 가능성 확인 |
| 대 | 건물이 있거나 건물을 지을 수 있는 성격의 대지입니다. | 건축법상 도로, 용도지역, 건폐율 확인 |
| 공장용지 | 공장 건물이나 공장 부속 시설이 있는 땅입니다. | 공장 등록, 오염 가능성, 용도지역 확인 |
| 학교용지 | 학교와 운동장 등 학교 시설용 땅입니다. | 일반 주택용 매수 대상인지 신중히 확인 |
| 주차장 | 차를 세우는 용도로 등록된 땅입니다. | 주차장 외 용도 변경 가능성 확인 |
| 주유소용지 | 주유소와 부속 시설이 있는 땅입니다. | 토양오염, 위험물 시설, 인허가 확인 |
| 창고용지 | 물건을 보관하는 창고 시설용 땅입니다. | 물류 차량 진입, 건축물 용도 확인 |
| 도로 | 사람이나 차량이 다니는 길로 등록된 땅입니다. | 개인 소유 도로인지, 건축법상 도로인지 확인 |
| 철도용지 | 철도 선로, 역사, 부속 시설용 땅입니다. | 소음, 개발 제한, 공공시설 여부 확인 |
| 제방 | 강이나 하천의 물을 막기 위한 둑입니다. | 하천구역, 재해 위험, 사용 제한 확인 |
| 하천 | 강, 냇물, 물길이 흐르는 땅입니다. | 건축 목적 매수는 매우 신중히 확인 |
| 구거 | 작은 물길이나 배수로입니다. | 배수로 점용, 진입로 활용 가능 여부 확인 |
| 유지 | 저수지, 연못처럼 물이 고여 있는 땅입니다. | 매립·개발 가능성, 수리시설 규제 확인 |
| 양어장 | 물고기를 기르는 양식장 용도의 땅입니다. | 수질, 인허가, 시설 상태 확인 |
| 수도용지 | 상수도 시설이나 물 공급 시설용 땅입니다. | 공공시설 성격과 사용 제한 확인 |
| 공원 | 공원으로 쓰이는 땅입니다. | 도시계획시설, 장기미집행 여부 확인 |
| 체육용지 | 골프장, 운동장 같은 체육시설용 땅입니다. | 시설 인허가와 용도 변경 가능성 확인 |
| 유원지 | 놀이시설이나 휴양시설 용도의 땅입니다. | 관광·휴양시설 규제 확인 |
| 종교용지 | 교회, 사찰, 성당 등 종교시설용 땅입니다. | 건축물 용도와 용도 변경 가능성 확인 |
| 사적지 | 문화재나 역사적 유적지 성격의 땅입니다. | 문화재 규제와 개발 제한 확인 |
| 묘지 | 분묘가 있는 땅입니다. | 분묘기지권, 이장 가능성, 매수 목적 확인 |
| 잡종지 | 다른 지목으로 딱 나누기 어려운 여러 용도의 땅입니다. | 실제 사용 상태와 인허가 가능성을 꼭 확인 |
초보자가 가장 많이 보는 지목 6가지
전
밭입니다. 농지라서 농지취득자격증명, 농지전용 가능성 확인이 중요합니다.
답
논입니다. 물을 이용하는 농지라 전용과 배수 문제를 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
대
건축물이 있거나 건축 가능한 성격의 대지입니다. 하지만 도로와 용도지역은 따로 확인합니다.
임야
산림 상태의 땅입니다. 집을 지으려면 산지전용과 개발행위허가를 확인해야 합니다.
도로
도로로 쓰이는 땅입니다. 내 땅이 도로와 접하는지 여부가 건축 가능성에 큰 영향을 줍니다.
잡종지
다른 지목으로 딱 분류하기 어려운 땅입니다. 실제 이용 상태와 인허가 가능성을 꼭 확인합니다.
지목이 대면 무조건 집을 지을 수 있나요?
아닙니다. 지목이 대이면 건축 가능성이 상대적으로 높아 보일 수 있지만, 그것만으로 건축 허가가 보장되는 것은 아닙니다. 토지이용계획에서 용도지역, 건폐율, 용적률, 도로 접함, 개발제한구역, 보전산지, 농업진흥지역 같은 제한을 함께 확인해야 합니다.
토지 매수 전에는 “지목이 무엇인가?”보다 “내가 원하는 용도로 허가가 가능한가?”가 더 중요합니다. 지목, 용도지역, 도로, 인허가를 세트로 봐야 합니다.
전·답을 사서 집을 지을 수 있나요?
전과 답은 농지입니다. 농지를 농사가 아닌 주택 부지로 쓰려면 농지전용 절차가 필요할 수 있습니다. 또 농지를 취득할 때는 농지취득자격증명이 필요한 경우가 많습니다. 그래서 전·답은 가격이 싸 보이더라도 “전용이 가능한지, 도로가 있는지, 주변 개발 제한이 있는지”를 먼저 봐야 합니다.
임야를 사서 전원주택을 지을 수 있나요?
임야도 가능성이 아예 없는 것은 아니지만, 초보자에게는 난도가 높은 편입니다. 산지전용 허가, 경사도, 진입도로, 보전산지 여부, 배수, 전기·상수도 인입 비용을 봐야 합니다. 겉으로는 경치가 좋아 보여도 실제 건축비와 인허가 비용이 크게 늘 수 있습니다.
토지 매수 전 확인 순서
- 토지대장에서 지목과 면적을 확인합니다.
- 등기부등본에서 소유자, 근저당, 가압류를 확인합니다.
- 토지이용계획확인원에서 용도지역과 규제를 확인합니다.
- 지적도에서 도로와 붙어 있는지 봅니다.
- 전·답·과수원이면 농지취득자격증명과 농지전용 가능성을 확인합니다.
- 임야이면 산지전용, 경사도, 보전산지 여부를 확인합니다.
- 건축을 원하면 관할 시·군·구 건축과 또는 토목사무소에 사전 문의합니다.
공식 확인 링크
바로 확인할 곳
국가법령정보센터 - 공간정보관리법 시행령 지목 28가지 확인
정부24 - 토지대장, 지적도 등 민원 발급 확인
토지이음 - 토지이용계획확인원과 용도지역 확인
인터넷등기소 - 토지 등기부등본 확인
국토교통부 - 토지·지적 제도 관련 공식 안내
초보자가 자주 하는 실수
- 지목이 대이면 무조건 집을 지을 수 있다고 생각합니다.
- 전·답이 싸다는 이유만으로 농지 규제를 확인하지 않습니다.
- 임야의 산지전용과 진입도로 문제를 가볍게 봅니다.
- 토지대장만 보고 토지이용계획확인원을 확인하지 않습니다.
- 도로가 없는 맹지를 싸게 샀다가 건축이 막힙니다.
- 지목 변경이 쉬운 절차라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
지목 변경은 마음대로 할 수 있나요?
아닙니다. 실제 토지 이용 상태가 바뀌고 관련 인허가나 형질 변경이 이루어진 뒤 지목 변경을 신청하는 구조입니다. 서류만으로 원하는 지목으로 바꾸는 것은 어렵습니다.
토지대장 지목과 등기부 지목이 다르면 무엇을 봐야 하나요?
지목은 토지대장 같은 지적공부를 기준으로 확인하는 것이 중요합니다. 등기부와 다르게 보이면 토지대장, 지적도, 관할 지자체 확인을 함께 진행하세요.
도로 지목이면 다 공용도로인가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 지목이 도로여도 소유자가 개인일 수 있고, 건축법상 도로로 인정되는지 여부도 따로 봐야 합니다. 건축 목적이면 관할 건축과 확인이 필요합니다.
잡종지는 좋은 땅인가요?
잡종지는 용도가 다양해서 단정하기 어렵습니다. 실제 사용 상태, 용도지역, 도로, 개발행위허가 가능성을 확인해야 합니다. 이름만 보고 좋다 나쁘다 판단하면 위험합니다.
이 글은 2026년 6월 28일 기준 국가법령정보센터, 정부24, 토지이음, 인터넷등기소, 국토교통부 자료를 바탕으로 작성했습니다. 토지는 지목뿐 아니라 용도지역, 도로, 농지·산지 규제, 개발행위허가에 따라 실제 이용 가능성이 달라지므로 매수 전 관할 지자체 확인이 필요합니다.
Sources
[{"name": "국가법령정보센터", "url": "https://www.law.go.kr/"}, {"name": "정부24", "url": "https://www.gov.kr/"}, {"name": "토지이음", "url": "https://www.eum.go.kr/"}, {"name": "인터넷등기소", "url": "https://www.iros.go.kr/"}, {"name": "국토교통부", "url": "https://www.molit.go.kr/"}]