공시가격 9억원 이하 1주택 재산세 특례, 2029년까지 얼마나 줄어드나

아파트 공시가격이 9억원 이하이고 집이 한 채뿐이라면 재산세가 일반 세율보다 낮게 계산될 수 있습니다. 그런데 고지서를 받아도 내가 실제로 얼마나 할인받았는지, 9억원이라는 기준이 시세인지 공시가격인지 바로 알기 어렵습니다.

또 2026년 지방세제 개편안에서 “1주택 재산세 특례를 2029년까지 연장한다”는 발표가 나오면서 지금 바로 2029년까지 확정된 것인지도 헷갈릴 수 있습니다.

2026년 9월 2일 현재는 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자에게 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율이 실제 적용되고 있습니다. 다만 현행 특례의 유효기간은 2026년까지이고, 2029년까지 추가 연장하는 내용은 2026년 지방세제 개편안에 포함된 단계입니다. 따라서 현재 적용되는 혜택과 향후 연장안을 구분해서 봐야 합니다.

30초 요약

2026년 현재 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자는 재산세 세율 특례 대상이 될 수 있습니다.

일반 주택 재산세 표준세율은 과세표준 구간별 0.1%에서 0.4%입니다.

특례세율은 각 구간에서 0.05%포인트 낮아져 0.05%에서 0.35%가 적용됩니다.

9억원 기준은 실거래가나 KB시세가 아니라 재산세에서 사용하는 주택 시가표준액, 즉 통상 공동주택 공시가격 기준입니다.

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

2026년 1세대 1주택자의 공정시장가액비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과~6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다.

단순 예시로 공시가격 3억원 주택은 재산세 본세가 약 6만4천500원, 공시가격 6억원은 약 13만2천원, 공시가격 9억원은 약 20만2천500원 줄어드는 계산이 나옵니다.

이 계산은 재산세 본세의 세율 차이를 비교한 예시이며 도시지역분, 지방교육세 등 고지서 전체 금액과는 다를 수 있습니다.

행정안전부는 2026년 지방세제 개편안에서 이 특례를 2029년 12월 31일까지 연장하는 방안을 발표했습니다.

2026년 9월 2일 현재 2029년까지 연장은 아직 최종 입법 완료된 상태로 단정하면 안 됩니다.

가장 먼저 현재 적용과 2029년 연장안을 구분하세요

확인 항목	2026년 현재	2026년 지방세제 개편안
대상	공시가격 9억원 이하 1세대 1주택	같은 특례를 추가 연장하는 방향
세율	표준세율보다 0.05%p 인하	인하 구조 유지 예정
현재 유효기간	2026년 납세의무까지 적용되는 현행 규정	2029년 말까지 연장 추진
2029년 적용 여부	현행법만으로 확정됐다고 보기 어려움	2026년 지방세제 개편안에 포함

따라서 2026년 재산세 특례는 현재 실제로 적용되는 제도입니다.

반면 2027년부터 2029년까지 계속 적용되는지는 이번 지방세제 개편안의 입법 완료 여부를 다시 확인해야 합니다.

내 집이 특례 대상인지 먼저 확인하세요

다음 내용을 순서대로 확인하면 됩니다.

첫째, 매년 6월 1일 현재 1세대가 국내에 주택 한 채를 소유하고 있는지 확인합니다.

둘째, 해당 주택의 공시가격이 9억원 이하인지 확인합니다.

셋째, 세대원이나 신탁주택 등 주택 수 판단에 영향을 줄 요소가 있는지 확인합니다.

넷째, 재산세 고지서에서 1세대 1주택 특례가 적용됐는지 확인합니다.

다섯째, 공시가격과 실제 매매가격을 혼동하고 있지 않은지 확인합니다.

특히 “우리 집 시세가 11억원이니까 대상이 아니다”라고 바로 판단할 필요는 없습니다. 재산세 세율 특례의 9억원 기준은 시세가 아니라 공시가격을 봅니다.

1. 9억원 기준은 집값 시세가 아니라 공시가격입니다

이 특례에서 가장 중요한 숫자는 공시가격 9억원입니다.

아파트가 실제 시장에서 12억원에 거래되더라도 공동주택 공시가격이 8억원이라면 다른 요건을 충족할 경우 재산세 세율 특례 대상이 될 수 있습니다.

반대로 실제 매매가격만 보고 특례 여부를 판단하면 틀릴 수 있습니다.

공동주택 공시가격은 부동산공시가격알리미 등을 통해 확인할 수 있습니다.

단독주택도 재산세에서 사용하는 시가표준액을 기준으로 9억원 이하 여부를 확인해야 합니다.

2. 일반 세율보다 모든 구간에서 0.05%포인트 낮습니다

일반 주택 재산세 표준세율은 과세표준 구간에 따라 0.1%, 0.15%, 0.25%, 0.4% 구조입니다.

공시가격 9억원 이하 1세대 1주택 특례를 적용하면 각 구간의 세율이 0.05%포인트씩 낮아집니다.

과세표준 구간	일반 표준세율	1주택 특례세율
6천만원 이하	0.1%	0.05%
6천만원 초과~1억5천만원 이하	0.15%	0.10%
1억5천만원 초과~3억원 이하	0.25%	0.20%
3억원 초과	0.40%	0.35%

중요한 것은 공시가격에 이 세율을 그대로 곱하는 것이 아니라는 점입니다.

먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산한 뒤 누진세율을 적용합니다.

3. 2026년 1주택자는 공정시장가액비율도 낮게 적용됩니다

2026년 지방세법 시행령상 1세대 1주택자의 주택 재산세 공정시장가액비율은 공시가격 구간에 따라 다릅니다.

공시가격	2026년 1세대 1주택 공정시장가액비율
3억원 이하	43%
3억원 초과~6억원 이하	44%
6억원 초과	45%

일반적인 주택의 공정시장가액비율 60%보다 낮은 수준입니다.

따라서 2026년 1세대 1주택자는 세율 특례뿐 아니라 과세표준 계산에서도 별도 비율이 적용돼 세부담이 완화됩니다.

다만 이 글에서 아래에 제시하는 절감액 예시는 2026년 1세대 1주택 공정시장가액비율을 동일하게 적용한 뒤 일반세율과 특례세율의 차이만 비교한 것입니다.

4. 공시가격 3억원이면 재산세 본세가 약 6만4천500원 줄어드는 예시입니다

공시가격 3억원인 1세대 1주택을 예로 들어보겠습니다.

2026년 공정시장가액비율 43%를 적용하면 과세표준은 1억2천900만원입니다.

일반 표준세율을 적용한 재산세 본세는 단순 계산으로 약 16만3천500원입니다.

1주택 특례세율을 적용하면 약 9만9천원입니다.

두 금액의 차이는 약 6만4천500원입니다.

이 숫자는 재산세 본세만 단순 비교한 예시입니다.

실제 고지서에는 지방교육세, 도시지역분 등 다른 항목이 포함될 수 있으므로 고지서 총액이 정확히 6만4천500원 차이난다고 보면 안 됩니다.

5. 공시가격 6억원이면 약 13만2천원 줄어드는 예시입니다

공시가격 6억원 주택은 2026년 1세대 1주택 공정시장가액비율 44%를 적용합니다.

단순 과세표준은 2억6천400만원입니다.

일반 표준세율을 적용한 재산세 본세는 약 48만원입니다.

1주택 특례세율을 적용하면 약 34만8천원입니다.

차이는 약 13만2천원입니다.

공시가격이 높아지면서 특례로 줄어드는 재산세 본세 금액도 커지는 구조를 볼 수 있습니다.

6. 공시가격 9억원이면 약 20만2천500원 줄어드는 예시입니다

공시가격 9억원인 1세대 1주택을 예로 들어보겠습니다.

2026년 공정시장가액비율 45%를 적용하면 과세표준은 4억500만원입니다.

일반 표준세율을 적용한 재산세 본세는 약 99만원입니다.

1주택 특례세율을 적용하면 약 78만7천500원입니다.

차이는 약 20만2천500원입니다.

공시가격 예시	일반세율 기준 재산세 본세	특례세율 기준 재산세 본세	단순 절감 예시
3억원	약 16만3천500원	약 9만9천원	약 6만4천500원
6억원	약 48만원	약 34만8천원	약 13만2천원
9억원	약 99만원	약 78만7천500원	약 20만2천500원

이 표는 2026년 1주택 공정시장가액비율을 이용해 세율 차이만 단순 비교한 것입니다.

정확한 납부액은 세부담상한, 도시지역분, 지방교육세, 지방자치단체 조례 및 실제 과세자료 등에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 2029년까지 연장은 아직 개편안 단계입니다

행정안전부는 2026년 8월 26일 발표한 지방세제 개편안에서 1세대 1주택자의 재산세 세율 특례를 2029년까지 추가 연장하겠다고 밝혔습니다.

정책브리핑 자료에서도 공시가격 9억원 이하 1주택자에 대한 세율 0.05%포인트 인하 특례를 2029년 12월 31일까지 연장하는 내용이 안내됐습니다.

하지만 2026년 9월 2일 현재는 지방세제 개편안 발표 직후입니다.

따라서 “이미 법이 바뀌어 2029년까지 확정됐다”고 쓰면 안 됩니다.

실제로 2027년 재산세를 계산할 때는 개정 지방세법이 국회를 통과했는지와 최종 시행일을 다시 확인해야 합니다.

8. 한 채라고 생각해도 1세대 1주택 판정이 달라질 수 있습니다

재산세 특례에서 중요한 것은 개인이 집을 한 채 갖고 있느냐만이 아닙니다.

지방세법 시행령은 과세기준일 현재 주민등록표상 가족으로 구성된 1세대를 기준으로 국내 주택 보유상황을 판단합니다.

신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산하는 규정도 있습니다.

일부 주택은 시행령상 주택 수 판단에서 별도로 다뤄질 수 있으므로 가족의 주택 보유상황이 복잡하다면 단순히 “내 명의는 한 채”만 보고 판단하면 안 됩니다.

특히 매년 6월 1일이 재산세 과세기준일이므로 5월 말과 6월 초에 주택을 매수하거나 매도한 경우 납세의무자가 누구인지도 확인해야 합니다.

실제 사례로 보면 더 쉽습니다

사례 1. 시세 11억원이지만 공시가격이 7억원인 아파트

실제 시세가 11억원이라고 가정해보겠습니다.

공동주택 공시가격이 7억원이고 과세기준일 현재 1세대 1주택 요건을 충족한다면 공시가격 9억원 이하 기준에 들어갈 수 있습니다.

시세가 9억원을 넘었다는 이유만으로 재산세 특례 대상에서 바로 제외되는 것은 아닙니다.

사례 2. 공시가격 9억원인 1주택자

공시가격이 정확히 9억원이라면 “9억원 이하”에 포함됩니다.

다른 요건까지 충족한다면 세율 특례 대상이 될 수 있습니다.

2026년 공정시장가액비율 45%를 적용한 단순 예시에서는 일반세율과 비교해 재산세 본세가 약 20만2천500원 줄어드는 계산이 나옵니다.

사례 3. 본인 명의는 한 채지만 세대원이 다른 주택을 보유한 경우

본인 명의의 아파트는 한 채뿐이라고 가정해보겠습니다.

하지만 같은 세대를 구성하는 가족의 다른 주택이 있다면 재산세에서 1세대 1주택으로 인정되는지 다시 확인해야 합니다.

주택 수 제외 규정 등 예외가 존재할 수 있으므로 실제 세대와 주택 종류를 기준으로 판단해야 합니다.

바로 다시 확인해야 하는 상황

다음 상황이라면 고지서가 나오기 전에 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

공시가격이 9억원 근처에 있다.

6월 1일 전후로 집을 매수하거나 매도했다.

세대원에게 다른 주택이 있다.

주택을 신탁한 이력이 있다.

공동명의 주택의 1세대 1주택 판정이 궁금하다.

재산세 고지서에 특례가 적용됐는지 확인하기 어렵다.

시세와 공시가격을 같은 것으로 생각하고 있다.

2029년 연장이 이미 최종 확정됐다고 생각하고 있다.

공정시장가액비율 43%, 44%, 45%를 모든 주택에 적용한다고 생각하고 있다.

재산세 본세 절감액과 실제 고지서 총액의 차이를 같은 것으로 생각하고 있다.

초보자용 확인 순서

1. 매년 6월 1일 현재 주택 보유상태를 확인합니다.
2. 본인뿐 아니라 세대 기준 주택 수를 확인합니다.
3. 부동산공시가격알리미 등에서 주택 공시가격을 확인합니다.
4. 공시가격이 9억원 이하인지 확인합니다.
5. 2026년 1주택 공정시장가액비율을 확인합니다.
6. 재산세 과세표준을 확인합니다.
7. 고지서에서 1세대 1주택 특례세율 적용 여부를 확인합니다.
8. 도시지역분과 지방교육세를 재산세 본세와 구분합니다.
9. 2027년 이후에는 2029년 연장 법안의 최종 통과 여부를 확인합니다.
10. 이상이 있으면 관할 시·군·구 재산세 담당부서에 문의합니다.

절대 헷갈리면 안 되는 부분

공시가격 9억원 기준은 실제 매매가격 9억원이라는 뜻이 아닙니다.

공시가격이 정확히 9억원이면 9억원 이하 범위에 들어갑니다.

특례는 표준세율에서 0.05%포인트를 빼는 구조이지 재산세 전체를 50% 깎아주는 제도가 아닙니다.

공시가격에 특례세율을 그대로 곱해 재산세를 계산하는 것도 아닙니다. 먼저 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구해야 합니다.

2026년 1주택 공정시장가액비율 43%, 44%, 45%는 해당 연도 1세대 1주택자의 과세표준 산정을 위한 별도 기준입니다.

재산세 본세가 줄어드는 금액과 실제 고지서 총액의 차이는 같지 않을 수 있습니다.

2029년까지의 연장은 2026년 9월 현재 지방세제 개편안 단계이므로 최종 입법 여부를 확인해야 합니다.

개인이 주택 한 채만 보유했다고 해서 세대 기준으로 항상 1세대 1주택이 되는 것은 아닙니다.

재산세 고지서를 받기 전에 미리 준비할 것

먼저 6월 1일 현재의 주민등록 세대와 주택 보유상태를 확인하세요.

공동주택이라면 해당 연도의 공시가격을 확인해 저장해두는 것이 좋습니다.

공시가격이 9억원에 가까우면 정확한 금액을 확인해야 합니다.

재산세 고지서를 받으면 과세표준과 산출세액, 도시지역분, 지방교육세를 구분해서 확인하세요.

지난해 고지서가 있다면 올해와 비교해 공시가격과 과세표준이 얼마나 달라졌는지도 같이 보는 것이 좋습니다.

특례가 적용돼야 한다고 생각하는데 고지서 계산이 이상하면 납기 직전까지 기다리지 말고 관할 지방자치단체에 문의하세요.

2027년 이후 재산세를 예상하는 경우에는 2029년 연장안이 최종 입법됐는지 반드시 다시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

공시가격 9억원 이하 1주택자는 재산세가 얼마나 줄어드나요?

주택의 과세표준 구간에 따라 다릅니다. 2026년 공정시장가액비율을 적용한 단순 예시에서는 공시가격 3억원은 약 6만4천500원, 6억원은 약 13만2천원, 9억원은 약 20만2천500원의 재산세 본세 차이가 계산됩니다. 실제 고지서 총액과는 다를 수 있습니다.

집 시세가 10억원을 넘으면 특례를 못 받나요?

시세가 아니라 공시가격을 기준으로 봅니다. 공시가격이 9억원 이하이고 다른 1세대 1주택 요건을 충족하면 대상이 될 수 있습니다.

공시가격이 정확히 9억원이면 가능한가요?

9억원 이하가 기준이므로 정확히 9억원인 주택도 금액기준에는 포함됩니다.

세율은 정확히 얼마나 낮아지나요?

일반 표준세율의 각 과세표준 구간에서 0.05%포인트씩 낮아집니다. 예를 들어 최고구간 표준세율 0.4%는 특례 적용 시 0.35%가 됩니다.

2029년까지 특례가 확정된 건가요?

행정안전부는 2026년 지방세제 개편안에서 2029년 말까지 연장하는 방안을 발표했습니다. 2026년 9월 2일 현재는 개편안 단계이므로 최종 법률 개정 여부를 확인해야 합니다.

2026년 공정시장가액비율은 얼마인가요?

1세대 1주택자의 경우 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과~6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다.

집이 한 채면 무조건 특례 대상인가요?

개인 명의만 보는 것이 아니라 세대 기준 1주택 여부와 시행령상 세부 조건을 확인합니다. 세대원의 다른 주택이나 신탁주택 등이 있다면 별도 확인이 필요합니다.

재산세 고지서 금액이 계산 예시보다 더 큰 이유는 무엇인가요?

이 글의 예시는 재산세 본세를 중심으로 단순 비교한 것입니다. 실제 고지서에는 도시지역분과 지방교육세 등이 포함될 수 있고 세부담상한 등 다른 규정도 영향을 줄 수 있습니다.

정리

2026년 현재 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자는 주택 재산세 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율을 적용받을 수 있습니다.

일반 표준세율 0.1%~0.4%가 특례 적용 시 0.05%~0.35%로 낮아집니다.

2026년에는 1세대 1주택 공정시장가액비율도 공시가격 구간에 따라 43%, 44%, 45%를 적용합니다.

단순 재산세 본세 비교 예시에서는 공시가격 3억원은 약 6만4천500원, 6억원은 약 13만2천원, 9억원은 약 20만2천500원의 차이가 발생합니다.

행정안전부는 이 세율 특례를 2029년 12월 31일까지 연장하는 내용을 2026년 지방세제 개편안에 담았습니다.

다만 2026년 9월 2일 현재는 아직 최종 입법 완료된 상태로 단정하면 안 됩니다.

따라서 6월 1일 보유상태 확인, 세대 기준 1주택 확인, 공시가격 확인, 9억원 이하 여부 확인, 특례세율 확인, 실제 고지서 확인, 2029년 연장 입법 여부 확인 순서로 보면 가장 쉽습니다.