집맵 부동산 세금 판정 도구
양도세 비과세 조건 확인기
집을 팔기 전 1세대 1주택의 보유·거주·주택 수·양도가액 조건을 단계별로 점검합니다.
1세대 1주택 비과세 기본 조건 점검
세금 신고를 대신하지 않는 사전 점검입니다. 실제 과세 여부와 세액은 양도일 현재 법령과 개별 사실관계가 결정합니다.
1. 양도일 현재 본인 세대가 국내 주택 1채만 보유하나요?
2. 팔려는 주택을 2년 이상 보유했나요?
3. 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었나요?
4. 조정대상지역 취득 주택이라면, 보유 기간 중 2년 이상 실제 거주했나요?
5. 양도 예정가액이 12억 원을 초과하나요?
6. 일시적 2주택, 상속·공동지분, 재개발·재건축, 세대합가 같은 특수 사정이 있나요?
양도세 비과세는 무엇인가요?
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 법에서 정한 요건을 충족하면, 그 주택 양도에 대해 비과세를 검토할 수 있습니다. 하지만 “1주택”은 본인 명의만이 아니라 세대 구성, 지분, 분양권·입주권 등과 연결될 수 있고, 보유·거주 요건은 취득 당시 규제지역 여부에 따라 달라집니다.
초보자를 위한 4단계 확인 순서
1. 누구의 주택을 볼까?
양도일 현재 본인·배우자와 같은 세대의 주택 보유 현황부터 정리합니다.
2. 언제 샀고 얼마나 살았나?
취득일, 실제 거주 시작·종료일을 계약서·등기·전입 자료로 확인합니다.
3. 취득 당시 지역은 어디였나?
조정대상지역 지정 당시 취득인지에 따라 거주 요건 확인이 달라질 수 있습니다.
4. 얼마에 파는가?
예상 양도가액과 취득가액, 필요경비 자료를 정리해 고가주택·세액 계산을 준비합니다.
상황별로 추가 확인할 내용
| 상황 | 기본 확인 | 왜 중요한가요? |
|---|---|---|
| 일반 1주택 | 양도일 현재 1주택, 2년 보유 | 비과세 판단의 기본 출발점입니다. |
| 조정대상지역 취득 | 2년 보유와 보유 중 2년 거주 | 취득 당시 규제지역 여부가 거주 요건에 영향을 줍니다. |
| 일시적 2주택 | 신규 취득·종전 주택 양도 일정 | 특례의 기간과 순서를 충족하는지 따로 봅니다. |
| 상속·공동지분 | 상속 순위, 지분, 다른 주택 현황 | 일반 1주택과 다른 특례·해석이 적용될 수 있습니다. |
| 분양권·입주권 | 취득 시기와 기존 주택 양도 시점 | 주택과 권리를 함께 보유한 특례를 검토해야 합니다. |
결과를 어떻게 사용하나요?
“기본 조건에 가까움”은 신고 가능 또는 전액 비과세를 보장하지 않습니다. 양도일 현재 세대 구성, 다른 주택·권리 보유, 실제 거주 증빙, 취득 당시 규제지역, 고가주택 여부를 최종 확인해야 합니다. “추가 확인 필요”가 나오면 계약서·등기부·주민등록초본·거주 증빙을 정리한 뒤 세무 상담을 받는 것이 안전합니다.
팔기 전에 준비할 서류
취득·양도 계약서, 등기부등본, 취득세와 중개보수 영수증 등 필요경비 자료, 주민등록초본, 실제 거주를 보여주는 자료, 분양권·상속·지분 관련 서류를 모아두세요.
자주 묻는 질문
2년 보유만 하면 항상 비과세인가요?
아닙니다. 양도일 현재 1주택인지와 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주 요건, 특수 보유 상황을 함께 확인해야 합니다.
12억 원이 넘으면 비과세를 못 받나요?
1세대 1주택 요건을 충족한 경우에도 12억 원 초과분은 별도 과세 계산이 생길 수 있습니다. 전체가 자동으로 과세되는 뜻은 아닙니다.
전입신고만 있으면 거주로 인정되나요?
전입기록은 중요한 자료이지만 실제 거주 사실을 포함한 개별 증빙이 필요할 수 있습니다.
관련 도구
기준일: 2026년 7월 31일. 이 도구는 소득세법 시행령 제154조와 국세청 양도소득세 안내를 참고한 사전 점검용입니다. 법령·규제지역·사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 양도·신고 전 세무전문가 또는 국세상담으로 최신 기준을 확인하세요.
결과를 이렇게 확인하세요
이 도구의 결과는 입력한 정보로 조건을 빠르게 비교하는 참고용 자가진단입니다. 가능으로 나오면 다음 신청 단계와 제출 서류를 확인하고, 추가 확인 필요로 나오면 표시된 조건 중 사실과 다른 항목이 없는지 먼저 다시 확인하세요.
충족한 조건과 부족한 조건을 나누어 보세요
- 결과 화면에서 충족으로 표시된 항목을 체크합니다.
- 추가 확인 또는 미충족으로 표시된 항목은 계약일, 근무기간, 소득, 세대구성 등 입력 기준을 다시 확인합니다.
- 조건이 달라질 수 있는 제도는 공고일과 신청일 기준을 함께 확인합니다.
신청 전 준비할 것
신분 확인 자료와 본인 명의 계좌 정보는 기본으로 준비하고, 결과와 관련된 소득·재직·거주·가족관계·계약 자료는 해당 기관의 최신 안내에 맞춰 준비하세요. 화면 결과만으로 신청 여부를 확정하지 말고, 실제 접수 전에는 공식 공고와 담당 기관 안내를 확인해야 합니다.
다음 행동
입력값과 결과를 저장하거나 인쇄해 두고, 관련 계산기에서 금액과 기간을 한 번 더 비교해 보세요. 제도·세금·대출·계약 기준은 변경될 수 있으므로 중요한 결정에는 최신 공식 안내와 전문가 상담을 함께 활용하세요.