전세를 월세로 바꿀 때 전월세전환율 계산 방법
전세로 살다가 집주인이 “보증금을 조금 낮추고 월세를 받자”고 말하면, 처음 듣는 사람은 이 금액이 맞는지 감이 오지 않습니다. 이때 보는 기준이 전월세전환율입니다. 쉽게 말하면 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이자율입니다.
먼저 30초 결론
- 전세를 월세로 바꿀 때 기본 계산식은 줄어든 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월입니다.
- 2026년 6월 26일 기준 주택의 법정 월차임 전환율 상한은 연 4.5%로 보면 됩니다. 한국은행 기준금리 2.5%에 시행령상 2.0%를 더한 값입니다.
- 예를 들어 전세 3억원을 보증금 2억원 월세로 바꾸면, 줄어든 보증금 1억원 × 4.5% ÷ 12 = 월 37만5천원입니다.
- 전월세전환율은 “전세를 월세로 바꾸는 비율”이고, 5% 상한은 “임대료를 올릴 때의 증액 제한”입니다. 둘은 다릅니다.
- 상가, 오피스텔, 등록민간임대, 계약갱신 여부에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으니 공식 계산기로 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
전월세전환율이 뭔가요?
전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 예를 들어 보증금 1억원을 줄이는 대신 월세를 받기로 했다면, 그 1억원에 연 몇 퍼센트의 이자를 붙여 월세로 나누어 받을 것인지 계산하는 기준입니다.
전세에서 월세로 전환
보증금을 줄이고 그만큼 월세를 새로 받는 상황입니다. 법정 전환율 상한이 문제되는 대표적인 경우입니다.
월세에서 전세로 전환
월세를 줄이고 보증금을 늘리는 상황입니다. 이때도 환산보증금 계산이 필요하지만, 협의와 시장가격 영향이 큽니다.
2026년 기준 법정 전환율은 얼마인가요?
주택임대차보호법상 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때는 대통령령으로 정한 비율을 넘지 못합니다. 현재 구조는 한국은행 기준금리 + 2%입니다. 한국은행 기준금리가 2026년 6월 26일 기준 연 2.5%이므로, 주택 전월세전환율 상한은 연 4.5%로 계산합니다.
전월세전환율은 고정 숫자가 아닙니다. 한국은행 기준금리가 2.75%가 되면 2.75% + 2.0% = 4.75%가 되고, 기준금리가 2.25%가 되면 4.25%가 됩니다. 그래서 글을 읽는 시점의 기준금리를 공식 페이지에서 확인해야 합니다.
전월세전환율 간단 계산기
전세보증금에서 월세보증금으로 줄어드는 금액을 기준으로 예상 월세를 계산합니다. 결과는 참고용이며 실제 계약은 임대차계약서와 공식 계산기를 함께 확인하세요.
계산식은 아주 간단합니다
전세를 월세로 바꾸는 공식
월세 = 줄어든 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월
여기서 줄어든 보증금은 기존 전세보증금에서 새로 남겨두는 월세보증금을 뺀 금액입니다.
예시 1. 전세 3억원을 보증금 2억원 월세로 바꾸면?
기존 전세보증금은 3억원이고, 바꾼 뒤 보증금은 2억원입니다. 줄어든 보증금은 1억원입니다. 2026년 6월 기준 전환율 4.5%를 적용하면 아래처럼 계산합니다.
3억원 - 2억원 = 1억원
1억원 × 4.5% = 연 450만원
450만원 ÷ 12개월 = 월 37만5천원
예시 2. 전세 2억원을 보증금 5천만원 월세로 바꾸면?
줄어든 보증금은 1억5천만원입니다. 1억5천만원에 4.5%를 적용하면 연 675만원이고, 이를 12개월로 나누면 월 56만2,500원입니다. 집주인이 월 70만원을 요구한다면 단순 전환 계산보다 높은 금액이므로 왜 그런지 따져봐야 합니다.
5% 상한과 전월세전환율은 뭐가 다른가요?
사회초년생이 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 전월세전환율 4.5%와 임대료 5% 상한은 숫자가 비슷해 보이지만 쓰는 곳이 다릅니다.
| 구분 | 전월세전환율 | 임대료 5% 상한 |
|---|---|---|
| 쓰는 상황 | 보증금을 월세로 바꿀 때 | 계약갱신 때 임대료를 올릴 때 |
| 계산 기준 | 줄어든 보증금 × 전환율 ÷ 12 | 기존 임대료 대비 증액률 |
| 2026년 6월 기준 | 연 4.5% | 최대 5% 범위 |
| 핵심 | 월세로 바꾼 금액이 과한지 확인 | 갱신 때 총 임대료 인상이 과한지 확인 |
집주인이 마음대로 월세 전환을 요구할 수 있나요?
계약기간 중에는 임대인과 임차인의 합의가 중요합니다. 세입자가 동의하지 않았는데 집주인이 일방적으로 “다음 달부터 월세를 내라”고 정할 수 있는 구조가 아닙니다. 특히 계약갱신청구권을 사용하는 상황이라면 증액 한도, 전환율, 계약서 작성 방식까지 함께 봐야 합니다.
보증금과 월세가 바뀌면 임대차계약서 또는 변경계약서를 작성하고, 보증금이 늘거나 조건이 바뀌는 경우 확정일자와 전입신고 상태도 다시 확인하는 것이 안전합니다.
오피스텔, 상가도 같은 전환율인가요?
아닙니다. 주거용 오피스텔이라면 주택임대차보호법 적용 여부를 볼 수 있지만, 업무용 오피스텔이나 상가는 기준이 달라질 수 있습니다. 특히 상가임대차는 주택 전월세전환율과 다른 기준을 봅니다. 계약서에 적힌 용도, 실제 거주 여부, 전입신고 가능 여부를 함께 확인하세요.
계약서에 꼭 적어야 할 내용
- 기존 보증금과 변경 후 보증금
- 월세 금액과 매월 납부일
- 전월세전환율을 몇 퍼센트로 적용했는지
- 관리비와 월세를 구분해서 표시했는지
- 보증금 반환 시점과 계좌
- 계약갱신청구권 사용 여부
- 기존 확정일자와 새 변경계약서 확정일자 처리 방식
공식 계산기와 확인 링크
바로 확인할 곳
한국은행 기준금리 추이 - 현재 기준금리 확인
렌트홈 임대료 계산 - 기준금리 입력 후 전환 계산
한국부동산원·LH 전월세 전환 계산기 - 환산보증금과 전환율 확인
주택임대차보호법 - 월차임 전환 관련 법 조문 확인
주택임대차보호법 시행령 - 대통령령상 전환 산정률 확인
사회초년생이 자주 하는 실수
- 전환율 4.5%를 월 4.5%로 착각한다. 전환율은 연 이율입니다.
- 기존 전세보증금 전체에 전환율을 곱한다. 실제로는 줄어든 보증금에만 곱합니다.
- 월세와 관리비를 합쳐서 비교한다. 관리비는 별도로 봐야 합니다.
- 5% 인상률과 전월세전환율을 같은 것으로 생각한다.
- 기준금리가 바뀌었는데 예전 전환율로 계산한다.
- 변경계약서를 쓰지 않고 문자 합의만 남긴다.
- 확정일자, 전입신고, 보증보험 영향을 확인하지 않는다.
- 상가나 업무용 오피스텔에도 주택 기준을 그대로 적용한다.
자주 묻는 질문
전월세전환율보다 낮게 월세를 정해도 되나요?
가능합니다. 법정 전환율은 상한에 가깝게 이해하면 됩니다. 세입자에게 더 유리하게 낮은 월세로 합의하는 것은 문제가 되지 않습니다.
집주인이 전환율보다 높게 요구하면 어떻게 하나요?
먼저 계산식을 보여주며 조정을 요청하고, 합의가 어렵다면 임대차분쟁조정위원회 또는 지자체 상담을 이용할 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전 확인하는 것이 가장 좋습니다.
전세대출이 있는데 월세로 바꿔도 되나요?
대출 조건과 보증기관 약관을 확인해야 합니다. 보증금이 줄어들면 대출 상환이 필요할 수 있고, 보증보험 조건에도 영향이 생길 수 있습니다.
관리비도 전월세전환율 계산에 넣나요?
일반적으로 전환 계산은 보증금과 월차임을 중심으로 봅니다. 관리비는 실제 관리비인지, 월세를 관리비처럼 숨긴 것인지 구분해서 봐야 합니다.
계산기 결과가 공식 계산기와 조금 다르면 왜 그런가요?
반올림, 기준금리 입력값, 인상률 적용 여부, 등록민간임대 여부에 따라 차이가 날 수 있습니다. 최종 계약 전에는 한국부동산원·LH 또는 렌트홈 공식 계산기를 함께 확인하세요.
이 글은 2026년 6월 26일 한국은행 기준금리, 렌트홈 임대료 계산 안내, 한국부동산원·LH 전월세 전환 계산기, 주택임대차보호법 및 시행령 안내를 기준으로 작성했습니다. 기준금리와 법령은 변경될 수 있으므로 계약 전 공식 계산기와 최신 법령을 확인하세요.
Sources
[{"name": "한국은행 기준금리 추이", "url": "https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643"}, {"name": "렌트홈 임대료 계산", "url": "https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open"}, {"name": "한국부동산원·LH 전월세 전환 계산기", "url": "https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/transfer/transferCalculatorForm.do?Key=10304000000002022101900"}, {"name": "주택임대차보호법", "url": "https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법"}, {"name": "주택임대차보호법 시행령", "url": "https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령"}]