계약갱신청구권 사용 방법과 거절 가능한 사유
전세나 월세 계약 만기가 다가오면 세입자가 가장 먼저 확인해야 할 권리가 계약갱신청구권입니다. 쉽게 말해 세입자가 “저 2년 더 살겠습니다”라고 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 아무 때나 쓸 수 있는 것은 아니고, 임대인이 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수도 있습니다.
먼저 30초 결론
- 계약갱신청구권은 원칙적으로 1회만 사용할 수 있고, 사용하면 기존 계약에서 2년 더 살 수 있습니다.
- 사용 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 만기 직전에 말하면 늦을 수 있습니다.
- 문자, 카카오톡, 내용증명 등으로 남기는 것이 좋고, 가장 안전한 방식은 문자 발송 후 내용증명까지 보내는 것입니다.
- 임대인은 실거주, 2기 차임 연체, 무단전대, 주택 철거·재건축 등 법정 사유가 있을 때 거절할 수 있습니다.
- 집주인이 실거주한다고 거절한 뒤 다른 사람에게 임대했다면 손해배상 문제가 될 수 있으므로 증거를 남겨야 합니다.
계약갱신청구권이 뭔가요?
계약갱신청구권은 주택임대차보호법상 세입자가 기존 임대차계약을 한 번 더 갱신해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인이 단순히 “이제 나가 주세요”라고 말한다고 바로 끝나는 것이 아니라, 세입자가 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 법에서 정한 거절 사유가 없는 한 임대인은 받아들여야 합니다.
세입자 입장
계약 만료가 다가와도 일정 요건을 갖추면 2년 더 거주를 요구할 수 있습니다.
집주인 입장
아무 이유 없이 거절하기는 어렵지만, 실거주 등 법정 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
언제까지 말해야 하나요?
계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 예를 들어 계약 만료일이 2026년 12월 31일이라면, 2026년 6월 30일 무렵부터 2026년 10월 31일 전까지는 의사를 명확히 전달하는 것이 안전합니다.
예전에는 1개월 전 기준을 떠올리는 사람이 많지만, 현재 계약갱신청구권은 2개월 전까지가 핵심입니다. 계약서 만료일을 기준으로 달력에 6개월 전, 3개월 전, 2개월 전 날짜를 표시해 두세요.
어떻게 말해야 하나요?
말로만 전달하면 나중에 “들은 적 없다”는 다툼이 생길 수 있습니다. 그래서 날짜와 내용이 남는 방식으로 보내야 합니다. 문자나 카카오톡도 증거가 될 수 있지만, 분쟁 가능성이 있으면 내용증명이 더 안전합니다.
계약서 첫 장의 임대차기간을 보고 만료일을 정확히 적습니다.
“주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사합니다”라는 문구를 명확히 넣습니다.
문자 캡처, 발송일시, 상대방 답장, 내용증명 접수증을 보관합니다.
보증금·월세가 바뀌면 변경계약서를 쓰고 확정일자도 확인합니다.
세입자가 보낼 문자 예시
문자 예시
안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 임차인 ○○○입니다. 현재 임대차계약 만료일은 2026년 ○월 ○일입니다. 저는 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하여 계약 갱신을 요청드립니다. 갱신 조건과 변경계약서 작성 일정에 대해 회신 부탁드립니다.
핵심은 “갱신하고 싶다” 정도가 아니라 계약갱신청구권을 행사한다는 표현을 명확히 쓰는 것입니다. 전화로 먼저 말했더라도 같은 내용을 문자로 다시 남기세요.
임대인이 거절할 수 있는 대표 사유
임대인이 마음대로 거절할 수 있는 것은 아니지만, 법에서 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 초보자는 아래 사유를 먼저 확인하면 됩니다.
월세 등을 2기분에 해당할 정도로 연체한 경우입니다.
허위 정보나 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.
임대인이 상당한 보상을 제공하고 세입자가 동의한 경우입니다.
집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 빌려준 경우입니다.
세입자가 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우입니다.
집이 없어져 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우입니다.
계약 당시 구체적으로 고지했거나, 안전사고 우려·법령에 따른 철거 등이 필요한 경우입니다.
임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우입니다.
임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.
실거주 거절, 어디까지 믿어야 하나요?
임대인이 “제가 들어가 살 거예요”라고 하면 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 이 사유는 분쟁이 많습니다. 정말 들어가 살 목적이었는지, 아니면 세입자를 내보낸 뒤 더 높은 임대료로 다른 사람에게 임대한 것인지가 문제가 됩니다.
세입자가 남겨둘 증거
실거주라고 말한 문자나 녹취 요약, 퇴거 요청 날짜, 집주인의 가족이 실제 거주한다는 설명, 퇴거 후 같은 집이 다시 임대 매물로 나온 화면, 부동산 중개사와의 대화 내용 등을 날짜순으로 보관하세요.
갱신하면 월세나 보증금은 얼마나 오를 수 있나요?
계약갱신청구권을 사용해 갱신할 때 임대료 증액은 원칙적으로 기존 임대료의 5% 범위 안에서 봅니다. 다만 지역 조례, 등록임대 여부, 보증금과 월세 환산 방식에 따라 계산이 달라질 수 있습니다. 전세를 월세로 일부 바꾸는 경우에는 전월세전환율도 함께 확인해야 합니다.
보증금과 월세가 함께 바뀌면 환산 계산이 필요합니다. 공식 계산기나 임대차 상담을 통해 실제 인상률을 확인한 뒤 대응하는 것이 좋습니다.
묵시적 갱신과는 뭐가 다른가요?
묵시적 갱신은 계약 만료 전 정해진 기간에 서로 아무 말이 없어서 기존 조건대로 자동 연장되는 상황입니다. 반면 계약갱신청구권은 세입자가 적극적으로 권리를 행사하는 것입니다. 묵시적 갱신이 됐는지, 계약갱신청구권을 쓴 것인지에 따라 나중에 “1회 사용 여부”가 문제될 수 있으므로 기록을 분명히 남겨야 합니다.
변경계약서 작성 시 체크할 것
- 계약갱신청구권 사용 여부가 적혀 있는지
- 갱신 후 계약기간 시작일과 종료일이 정확한지
- 보증금, 월세, 관리비가 구분되어 있는지
- 보증금 증액분이 있으면 확정일자를 다시 받을지 확인했는지
- 전세대출이나 전세보증보험 조건에 영향이 없는지
- 특약에 “추후 이의 없음”처럼 불리한 문구가 없는지
공식 확인 링크
바로 확인할 곳
국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 - 계약갱신 요구와 거절 사유 확인
국토교통부 - 주택임대차 제도 안내 확인
주택임대차분쟁조정위원회 - 갱신 거절·임대료 분쟁 조정 상담
대한법률구조공단 - 임대차 법률 상담
인터넷우체국 - 내용증명 발송
사회초년생이 자주 하는 실수
- 계약 만료일을 정확히 확인하지 않고 너무 늦게 말한다.
- 전화로만 말하고 문자나 내용증명을 남기지 않는다.
- “더 살고 싶어요”라고만 하고 계약갱신청구권 행사 문구를 쓰지 않는다.
- 집주인의 실거주 거절 문자를 저장하지 않는다.
- 보증금 증액분에 대한 확정일자를 확인하지 않는다.
- 전세대출 만기 연장 가능 여부를 은행에 확인하지 않는다.
- 월세와 관리비를 섞어 인상률을 계산한다.
- 변경계약서 특약을 읽지 않고 서명한다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권을 쓰면 무조건 2년 살아야 하나요?
갱신된 계약은 2년으로 보지만, 세입자는 중도 해지 통지를 할 수 있는 구조가 있습니다. 다만 실제 이사 일정과 보증금 반환 문제는 별도로 관리해야 합니다.
이미 묵시적 갱신이 됐는데 계약갱신청구권도 쓴 건가요?
상황에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 세입자가 명확히 계약갱신청구권을 행사했다는 기록이 있는지, 아니면 서로 아무 말 없이 지나갔는지를 구분해야 합니다.
집주인이 매매한다고 하면 거절 사유인가요?
단순 매매 예정만으로는 보통 계약갱신 거절 사유로 보기 어렵습니다. 다만 새 소유자의 실거주, 계약 시점, 통지 내용 등에 따라 쟁점이 달라질 수 있습니다.
실거주 거절 후 다른 세입자를 들이면 어떻게 하나요?
손해배상 청구 문제가 될 수 있습니다. 퇴거 전후 대화, 부동산 매물 화면, 새 임대 정황 등을 확보하고 법률 상담이나 분쟁조정을 검토하세요.
내용증명은 꼭 보내야 하나요?
반드시 필요한 것은 아니지만, 분쟁 가능성이 있거나 집주인이 답장을 피한다면 매우 유용합니다. 발송일과 내용이 남기 때문에 나중에 권리 행사 시점을 입증하기 쉽습니다.
이 글은 2026년 6월 26일 주택임대차보호법, 국토교통부 임대차 제도 안내, 주택임대차분쟁조정위원회 안내를 기준으로 작성했습니다. 개별 계약의 특약, 통지 시점, 실제 거주 여부, 증거관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상되면 공식 상담기관이나 전문가 상담을 함께 이용하세요.
Sources
[{"name": "국가법령정보센터 - 주택임대차보호법", "url": "https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법"}, {"name": "국토교통부", "url": "https://www.molit.go.kr/"}, {"name": "주택임대차분쟁조정위원회", "url": "https://adrhome.reb.or.kr/"}, {"name": "대한법률구조공단", "url": "https://www.klac.or.kr/"}, {"name": "인터넷우체국", "url": "https://www.epost.go.kr/"}]