부동산 중개수수료 계산 방법, 매매·전세·월세 복비 쉽게 정리

부동산 계약을 마치면 공인중개사에게 중개보수, 흔히 말하는 복비를 지급합니다. 매매가격이나 전세보증금에 요율만 곱하면 되는 것처럼 보이지만, 낮은 거래금액에는 한도액이 있고 월세는 보증금과 월세를 하나의 거래금액으로 환산해야 합니다. 부가가치세가 별도로 붙는지도 확인해야 합니다.

중개수수료와 중개보수는 같은 말인가요?

일상적으로 중개수수료·복비라고 부르지만 법령에서는 중개보수라는 표현을 사용합니다. 거래를 성사시킨 개업공인중개사는 중개의뢰인인 매도인·매수인 또는 임대인·임차인 양쪽에게 각각 법정 상한 안에서 중개보수를 받을 수 있습니다.

주택 매매 중개보수 상한

전세·월세 중개보수 상한

위 요율은 주택 기준입니다. 오피스텔과 상가·토지 등 주택 외 중개대상물은 별도 요율이 적용될 수 있습니다. 지역 조례와 대상물 용도를 확인하세요.

월세 거래금액 계산 방법

보증금 1천만원, 월세 50만원이라면 1차 거래금액은 6천만원입니다. 5천만원 이상이므로 6천만원 구간의 임대차 상한요율 0.4%를 적용하면 계산액은 24만원입니다.

보증금 500만원, 월세 30만원이라면 1차 결과는 3,500만원으로 5천만원 미만입니다. 따라서 500만원 + 30만원 × 70 = 2,600만원으로 다시 계산하며, 0.5%를 곱한 13만원이 상한액 범위 안의 계산 결과입니다.

부동산 중개보수 계산기

부가세 10%는 무조건 별도인가요?

중개보수 상한액은 일반적으로 부가가치세를 제외한 금액으로 안내됩니다. 일반과세자인 중개업소는 부가세 10%를 별도로 받을 수 있습니다. 간이과세자의 부가세 처리와 청구방식은 사업자 상태에 따라 달라질 수 있으므로 사업자등록증의 과세유형과 영수증을 확인하세요.

현금영수증을 받을 수 있나요?

부동산 중개업소가 현금으로 중개보수를 받으면 현금영수증 발급 대상입니다. 특히 건당 10만원 이상 현금거래는 소비자가 요청하지 않아도 발급의무가 적용되는 업종입니다. 발급받지 못했다면 홈택스에서 미발급 신고 절차를 확인할 수 있습니다.

• 개인 주택거래라면 소득공제용 현금영수증을 요청한다.
• 사업 관련 부동산이라면 지출증빙용 발급 여부를 세무사와 확인한다.
• 계좌이체 메모에 중개보수와 계약 주소를 적는다.
• 중개업소 상호·사업자번호·공급가액·부가세가 표시된 영수증을 보관한다.

언제 지급하나요?

중개보수 지급시기는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 약정한 때를 따릅니다. 별도 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날이 원칙입니다. 보통 매매·전세 잔금일에 지급하지만 계약서 작성 당시 지급하기로 합의했다면 그 약정을 확인해야 합니다.

계약이 해제되면 복비를 안 내도 되나요?

중개사의 고의·과실이 아니라 당사자 사정으로 계약이 해제됐다고 해서 중개보수가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 중개행위로 계약이 성립했다면 보수청구 문제가 남을 수 있습니다. 반대로 중개사의 확인·설명 의무 위반이나 귀책사유 때문에 계약이 깨졌다면 책임과 보수를 다툴 수 있습니다.

기존 세입자가 계약기간 중 나가면서 새 임차인을 구하고 복비를 부담하는 관행도 법적 책임과 계약특약에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인과 누가 얼마를 부담할지 서면으로 합의하세요.

오피스텔은 주택 요율인가요?

전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도, 전용 입식부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·임대차에 별도 상한요율이 적용될 수 있습니다. 그 요건을 충족하지 않거나 상가·토지 등 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 등 기준이 달라집니다.

복비를 협의하는 방법

• 집을 보기 전에 예상 중개보수와 부가세 포함 여부를 묻는다.
• 계약서 작성 전에 거래금액 구간과 법정 상한액을 계산한다.
• 실제 적용요율 또는 정액을 중개대상물 확인·설명서에 적는다.
• 공동중개라면 내가 중개업소 두 곳에 각각 내는 구조인지 확인한다.
• 계좌이체 후 현금영수증 또는 세금계산서 등 적정 증빙을 받는다.

가격 협의는 계약이 끝난 뒤보다 중개를 의뢰할 때 하는 편이 원활합니다. 다만 무조건 깎는 것보다 권리분석, 계약 특약 작성, 대출·보증 협조 등 제공받는 업무와 책임 범위를 함께 비교하세요.

과다청구가 의심될 때

사회초년생이 자주 하는 실수

• 상한요율을 반드시 내야 하는 고정요율로 생각한다.
• 낮은 금액 구간의 한도액을 적용하지 않는다.
• 월세에 무조건 100만 곱하고 5천만원 미만 재계산을 놓친다.
• 관리비까지 월세에 포함해 거래금액을 계산한다.
• 주거용 오피스텔을 무조건 아파트와 같은 요율로 본다.
• 부가세 포함 여부를 계약 후에 처음 확인한다.
• 현금으로 지급하고 현금영수증을 받지 않는다.
• 중개보수 협의액을 서류에 남기지 않는다.

계약 전 최종 체크리스트

• 중개대상물이 주택·오피스텔·상가 중 무엇인지 확인했다.
• 매매·전세·월세에 맞는 거래금액을 계산했다.
• 법정 상한요율과 한도액을 확인했다.
• 실제 적용요율과 금액을 중개사와 협의했다.
• 부가세 별도 여부와 사업자 과세유형을 확인했다.
• 보수 지급시기를 계약서 또는 확인설명서에서 확인했다.
• 계좌이체와 현금영수증 등 증빙을 받기로 했다.
• 과다청구 시 문의할 관할 시·군·구를 확인했다.

자주 묻는 질문

매수인과 매도인이 복비를 반씩 내나요?

한쪽의 보수를 둘이 나누는 방식이 아니라 매도인과 매수인이 각각 자신이 의뢰한 중개에 대해 상한 범위 안에서 보수를 부담하는 구조입니다.

전세 재계약도 중개보수를 내나요?

공인중개사가 갱신계약을 중개하고 계약서 작성·권리확인 업무를 제공했다면 보수를 협의할 수 있습니다. 보증금 증액분만 기준으로 하는지 전체 보증금을 기준으로 하는지 지역 안내와 협의 내용을 확인하세요.

월세 관리비도 복비 계산에 들어가나요?

일반적으로 월세 거래금액 계산에는 임대차계약상 보증금과 차임을 사용하며 별도 관리비는 월세에 포함하지 않습니다. 명목만 관리비이고 실제로는 임대료 성격이라면 분쟁이 생길 수 있습니다.

카드로 중개보수를 낼 수 있나요?

중개업소의 카드가맹 여부에 따라 다릅니다. 현금·계좌이체로 지급하더라도 현금영수증을 요청할 수 있습니다.

복비를 이미 상한보다 많이 냈다면?

계산자료와 영수증을 확보해 중개업소에 반환을 요구하고, 해결되지 않으면 등록관청이나 소비자상담기관에 문의하세요. 구체적인 반환청구는 법률상담이 필요할 수 있습니다.

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이 글은 2026년 6월 25일 공인중개사법령과 서울특별시 주택 중개보수 기준을 바탕으로 작성했습니다. 실제 상한요율은 소재지 시·도 조례, 대상물 용도와 거래형태에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 지자체와 중개업소에서 확인하세요.

Sources

[{"name": "국가법령정보센터 - 공인중개사법 시행규칙", "url": "https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙"}, {"name": "서울부동산정보광장 - 부동산 중개보수", "url": "https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do"}, {"name": "국세청 - 현금영수증 안내", "url": "https://www.nts.go.kr/"}, {"name": "국세청 홈택스", "url": "https://www.hometax.go.kr/"}]